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南方时论:时时处处从政治和大局上向核心看齐

点击: 时间:2017-09-10 10:35:58

相比酒店价格,房租更能体现板块价值

具体到板块,诸如人民广场、陆家嘴、世纪公园等房价位列的板块,其酒店、房租价格也都位列。

最为典型的当属淮海路板块,该板块原为法租界,区域内不仅建筑密度较低、交通便利、配套齐全,更是美国、日本等国外领事馆的所在地,不论是住客、租客还是暂留人士,均具有较强的支付能力和消费倾向,该板块板块平均房价高居全市首位,元/天的酒店单价(主要是被思南公馆拉高)、以及元的每平方米月租金都也都处于全市第一的位置。

静安北(江宁路一带)由于平价连锁酒店占比较大,导致平均价格只有元,排在全市第29位,但10万元/平方米的房价,以及元的每平方米月租金,还是体现了板块的居住价值。

并且值得注意的是,房价与房租的关系更紧密,在房价板块中,房租最低的碧云板块也排在全市第38名,而在酒店价格指标上,却有5个板块排在全市40名之后,最便宜的龙华板块酒店均价只有元/天,全市排名第77。

统计分析也验证了三者之间的线性关系,老表哥以板块房价为因变量,以酒店、出租房的数量、价格、标准差等指标为自变量进行逐步回归,得到如下公式,板块每平方米房价=+.6*每平方米住宅租金+18.4*酒店平均房价,拟合值与实际值的相关系数为0.9,线性回归可决系数R²为0.82。

这里住宅租金的系数大约是酒店的21倍(.6/18.4=21.5),去除单位因素后,住宅租金的系数可达到酒店的30倍左右,这也验证了上文的判断,相比酒店价格而言,还是房租与房价联系的更好,也更能体现板块价值。

涉外居住+虹桥枢纽辐射

华漕板块租售比高居全市首位

进一步引入租售比指标(年租金/房价),可以看到在大多数板块,酒店价格与租售比中等程度正相关(相关系数0.57)。绝大多数租售比高于2%的板块,平均酒店价格也都高于元,如内长宁、静安南、天山、古北等板块均是如此;而租售比低于1.5%的板块,绝大多数平均酒店价格也都低于元。

不过老表哥还是更关心游离在“大部队”以外的板块:

高租售比:华漕板块近虹桥机场,且涉外租赁较多,以西郊庄园为代表的涉外住宅小区带高了租金价格,每平米月租金超元早已见怪不怪,但6万元/平方米的板块均价只在全市中游。房租与房价“一进一退”,2.6%的租售比超过淮海路,高居上海首位。

低租售比:随着旅游资源的进一步开发,朱家角板块的价值虽然已经越来越多的得到购房者认可,酒店价格也上升到了元的门槛,但本地高附加值产业仍然有待进一步发展,外来租住人口的支付能力还是不高,因此租金价格上不去,租售比只有0.7%,全市最低。

高酒店价格:这类板块酒店价格均高于元/天,主要是依赖两类优势,一是高端商务,即陆家嘴、世纪公园,二是低密住宅+高端配套,碧云、佘山均有高尔夫,而淮海路则是两类优势均沾。而租售比也在侧面印证了这些板块间的差别,佘山、碧云租售比明显低于陆家嘴和世纪公园,就算收入高了,相比“环境好”,租住群体还是更偏好“工作近”一些。

最后结合地理位置,老表哥在下图中标出了租售比板块,可以看到高价酒店、高租售比板块大多位于以淮海路为中心,东西向沿轨交扩散的矩形范围中。这些板块虽然房屋租售比较高、居住群体的支付能力也比较强,但待开发用地相对较少,市场已经趋于饱和,且持有住宅的成本较高,租赁房市场的发展难度相对较大。

次一级的板块则集中在市北的新静安、杨浦、宝山、嘉定等行政区,如彭浦、黄新绿地、共富、江桥等板块的租售比虽然与金桥、古美相比仍有一定差距,但也都在1.6%以上,但相对适中的租金让这些板块有了更广的受众面,且板块价值仍有进一步上升的空间,租赁房市场发展机会相对更多一些。

上海板块酒店价格与租售比(气泡大小代表租售比)

衍生数据研究

五星级酒店经营优势显著

目前上海一共有家星级酒店,平均每间客房元/晚,出租率71.29%,每年的收入大约是元/年。其中五星级酒店的入住率达到了74%,平均房价达到了元,均明显高于三星、四星级酒店,真是“越贵越有人住”,怪不得酒店都希望提高星级。

房价与租金回报率

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由下图可见,房价越高的地方,房屋的租金回报率一般也会更高一些,以淮海路为例,平均二手房挂牌房价达到了上海市最高的11.8万元/平方米,其2.3%的租金回报率也排在上海市第二的位置。第一的华漕主要是涉外租赁比较多且临近虹桥枢纽,上文已有提到。

数洞系列研究

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“增强‘四个意识’是一个无尽的动态过程,时时处处从政治和大局上向核心看齐是很高的要求,要不断提高政治站位和政治觉悟,谦虚谨慎、再接再厉,用扎扎实实的工作向党和人民交上优异答卷。”9月8日,中共中央政治局常委、中央纪委书记王岐山出席全国纪检监察系统表彰大会并讲话。王岐山同志强调,要深刻学习领会习近平总书记“7·26”重要讲话精神,伴随“两学一做”学习教育常态化制度化,学出一份忠诚,学出一份担当,学出中国特色社会主义道路自信、理论自信、制度自信、文化自信。

增强“四个意识”是对党的十八大以来党的建设重要经验的科学总结,是在新的历史起点上坚持和发展中国特色社会主义的必然要求,是加强党的建设、坚持以习近平同志为核心的党中央集中统一领导、确保党始终成为中国特色社会主义事业坚强领导核心的重大举措。习总书记在庆祝建党95周年大会上明确要求:“全党同志要增强政治意识、大局意识、核心意识、看齐意识,切实做到对党忠诚、为党分忧、为党担责、为党尽责。”人心齐,泰山移。增强“四个意识”要始终做到政治方向不偏、政治信仰不变、政治立场不移,确保红色江山永不变色;始终做到正确认识大局、自觉服从大局、坚决维护大局,确保党中央决策部署落地生根;始终做到坚决拥护核心、坚决听从核心、坚决维护核心,确保党的领导更加坚强有力;始终做到经常看齐、主动看齐、全面看齐,确保党和国家的事业沿着正确方向阔步前进。

  更何况,中国的智慧城市建设从年就开始启动,近年来已经在国家政策推动下驶入快车道。除国家层面的“十三五”规划提出发展智慧城市外,多个地方政府“十三五”规划也积极回应。目前,住建部已公布了三批智慧城市试点,个城市入选国家智慧城市试点,并有超过个城市和三大运营商、蚂蚁金服、腾讯等企业签署了智慧城市建设协定。由此可见,智慧城市产业链个股不仅仅拥有“智慧雄安”题材催化剂的积极刺激,而且还拥有雄厚的产业基础支撑,更易得到市场参与者的认可,所以,就下周来看,智慧城市概念股有望反复活跃。其中,银江股份(,股吧)、千方科技(,股吧)、数字政通(,股吧)、易华录(,股吧)的表现可跟踪。

  另外,近期也有媒体报道称,在日前召开的《关于加强城市地质工作的指导意见》新闻通气会上,中国地质调查局介绍了雄安新区城市地质调查的最新进展。据称,区内适宜浅层地热能开发利用,起步区内适宜开发利用地热资源的土地面积约12平方公里,可满足约万平方米建筑面积供暖需要。因此,汉钟精机(,股吧)等地热利用概念股也有望出现强势行情。

  《红周刊(博客,微博)》特约作者 金百临咨询 秦洪

  对于评测五星级酒店,蓝莓评测公关负责人称,此次行动是受到国外媒体的启发,并根据蓝莓评测的用户实际需求,集体商讨后确定的。

  上述蓝莓工作人员称,其作为独立的第三方评测机构,不受任何第三方机构和个人影响,且不接受品牌赞助,以保证测试过程中立,结果公正客观。

  蓝莓评测母公司“北京睿行天下广告有限公司”的注册地址为东直门航空服务大厦。寰宇慧旅(北京)科技有限公司、北京穷游天下科技发展有限公司、北京睿行天下广告有限公司三家公司在同大楼同一层办公。办公地点的名字统称“穷游网总部”。

  穷游网与五星级酒店

  年9月4日,穷游与爱彼迎()达成合作,这天也是评测事件爆发的日子。

  穷游网的客户画像以自由行客人为主,自由行客人相对于其他类型客户,偏爱非标准、个性化的住宿产品,因此穷游与世界最大的共享民宿平台爱彼迎合作。

  瑞士洛桑酒店管理学院咨询公司中国区董事封官禄告诉经济观察报,五星级酒店一定程度上受到了民宿产品的冲击,尤其在北京等一线城市和旅游风景区,高端民宿正在崛起,双方在客户群上有重叠,存在着竞争关系。

  随着近些年居民收入的逐渐上升,穷游网的很多用户也并非住不起五星级酒店。记者打开共享住宿平台的,发现价格在-元的民宿非常多,并非只有低价、低成本的产品,而这个价格区间也是大多五星级酒店的价格区间。此外,在品牌概念上,穷游和爱彼迎都主张本地化的入住体验,与五星级酒店提倡的奢华享受互为对立面。

  从产品优势上来讲,五星级酒店在管理上更趋于标准化,而民宿则更偏个性化。记者采访了多位消费者对于两种产品的看法时,大多数人认为五星级酒店会比民宿更加干净一些,但经过此次事件,可能会动摇消费者对于五星级酒店卫生标准的信心。

  此间,“十一”黄金周在即,巨大的住宿需求等待释放,民宿或酒店将会在争夺客源上进行一番角逐。此次事件是否会带来五星级酒店业绩下滑,还有待验证。

  记者走访涉事酒店发现,和网络舆论滔天骇浪相比,五星级酒店这边却是波澜不惊,有酒店依然保持非常高的入住率。

  中瑞酒店管理学院原副教授王兴顺表示,此次事件涉及的五星级酒店,大多服务商务型客户,由于消费观念和习惯形成短时间很难逆转,短期来看事件不会给酒店业绩带来影响。但如果五星级酒店的清洁都出现问题,长期来看将伤害消费者的信任,那么对于整个大住宿行业来说,哪一方都不能幸免。王兴顺被同僚称作业界“活化石”。

  五星级酒店的阿喀琉斯之踵

  《红周刊》:请具体谈一谈有哪些周期行业有超预期涨价的可能?

  乐松:以化工行业为例,7、8月份是需求淡季,但环保督查导致供给端压缩价格上涨。现在督查力度仍在加强,而9、10月份大部分是化工品需求旺季,再加上美国哈维飓风重创美国炼油和石化中心,超1/3化工产能关停,多双重共振,化工品的涨价可能会超预期。化工行业的细分品种也非常多,像分散染料、纯碱、、维生素这些行业受益于涨价的龙头股都值得关注。

  《红周刊》:那么供给侧改革超预期的行业呢?

  乐松:比如电解铝行业。记得《红周刊》在7月16日曾发文《下半年铝价有望报复性反弹》,提到电解铝的投资机会。现在电解铝行业也有三大催化剂刺激整个供给侧改革超预期。一个是环保的要求为电解铝落后产能淘汰奠定了基础;二是,今年4月关闭新疆违规在建万的产能。给其他省份违规在建产能的治理起到了很强的示范作用。三是根据通知要求整顿年5月后新建设的违法违规项目和为落实年通知处理意见的项目。催化剂刺激铝价报复性反弹,7月份以来,中国铝业、云铝股份(,股吧)、神火股份(,股吧)都走处非常亮眼。不过从环保的角度看,这些公司也是有区别的。

  《红周刊》:区别在哪儿?

  乐松:和别的铝业上市公司相比,云铝股份的环保设施较早做了改造,按先行的标准已经达标了,这就是公司的优势。当然,如果有更严的要求,也会面临进一步改造。

  另外我还就周期股的机会想再强调一下,在咱们交流伊始,我就提到了大周期行业的需求端仍是雾里看花,但钴和锂等小金属的需求端是强烈上涨的。这两个小行业可能会迎来2到3年的牛市。天齐锂业(,股吧)等股票走牛是有逻辑支撑的。

  《红周刊》:锂和钴需求提升是因为下游新能源车的放量和人工智能的大爆发吧。

  乐松:是的,未来几年,市场对于锂的需求将出现60%~%的增长。而钴的需求量也存在缺口,预计年钴供给量约为10万吨,预计年钴需求量在10.5万吨左右。

  《红周刊》:做任何投资,防风险都得放在首位,对于周期股的炒作风险,您也和投资者谈谈吧。

  乐松:提示风险的话,还是从大的角度去看,这一点也有必要说清楚,周期股行情也会受市场系统性风险影响,不可能走出独立行情,现在大盘突破点向纵深挺进,在大势上,我们的观点也比较乐观,不管是时间还是空间都还有不小余地,周期股的慢牛可以期待,但一旦市场中期转向,周期股的行情也会暂时告一段落,不可盲目持有,换句话讲,这轮周期股的行情也是有头的,不是漫无边际的。■

  (实习生周琳对本文亦有贡献)

  



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